居住权的定位

沈萍副教授指出，居住权是权利人对他人住宅享有的占有、使用的权利，是所有权权能分离的结果。

居住权与租赁权具有一定的相似，都是对他人房屋享有的使用权，两者都具有对抗第三人的权利。但居住权和租赁权也具有区别。

第一，居住权相对于租赁权具有更强的支配能力。居住权人可以基于生活需要对住宅进行广泛的正常使用。居住权存续期间内，房屋所有权人的权利在很大程度上处于虚化的状态。

第二，法律对于居住权的保护强度更大。居住权的设立是绝对的，必须通过登记的形式设立，可以对抗房屋所有权人之外的任何第三人，基于物权请求权保护自己的权利。

第三，居住权的设立不是市场交易行为。居住权是一种人役权，是以满足居住权人的生活需要为目的，既可以以合同的方式设立，又可以以遗嘱的方式设立，具有浓厚帮助、辅助的性质，居住权的设立可以是无偿的。租赁权的设立基于双务的、有偿的租赁合同，租赁权的设立以取得租金为条件。

第四，居住权相比租赁权向权利人提供更优的保护。居住权依附于特定的权利人存续，法律不规定居住权的最长期限。权利人可对房屋进行装修、改善，可以长期享有利益。租赁权不是一种长期、稳定的利益，租赁合同的期限不超过20年，超过部分无效。租赁合同的短期性对房屋的利用产生很大的影响，导致承租人不愿意改善租赁环境。

总而言之，居住权和租赁权不能相互取代，民法典在租赁之外增设居住权，为解决当事人的生活居住需要提供了更多选择，能够充分保护当事人的实际利益。

沈萍副教授指出，人役权是为特定人的利益利用他人之物的权利。

居住权是在他人的住房上设定的权利，权利是为特定的个人设立的。居住权具有终身性的，无法成为继承的对象。人役权具有无偿性，具有慈善的价值。

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居住权的立法意义

沈萍副教授认为，将居住权写进民法典具有重要的意义：

第一，将有利于实现“住有所居”完善住房保障体系，特别为离婚妇女、孤寡老人等弱势群体提供基本的住房保障；

第二，将有利于实现居民住房形式的多样化，缓解目前的住房压力，可以缓和或卖或租的弊端；

第三，将有利于解决日趋老龄化的中国老年人养老问题，为“以房养老”提供制度支持；

第四，将有利于保障家庭成员对公房享有的居住权；

第五，将有利于充分提升房屋的利用效率，优化房屋所有权和财产利用权的配置，有效提升房屋利用效率。

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民法典关于居住权制度的缺漏

讲堂中，沈萍副教授指出了当前民法典有关居住权的制度设计存在以下缺漏：

第一，民法典对居住权制度的设立是基于“住房保障”倾向于弱者保护，蕴含了浓厚的管制色彩，而居住权却应该彰显私人自治的核心理念。

第二，禁止转让居住权违反了效率价值，否定了居住权的交换价值。完整的居住权包括三个不同层次的法律关系，即设立居住权的基础法律关系、物权性支配以及居住权的伴随债之关系。只有允许居住权转让和继承，才能建立统一的居住权市场。

第三，伴随债之关系规定的缺失。在居住权存续期间，涉及到住宅的利用、日常的维护及改良修缮事宜的费用，需要在所有权人、居住权人之间进行合理分配。但是民法典未对此做任何规定，留下了明显的立法空白。

第四，《民法典》居住权缺失当事人约定的登记。当事人关于居住权的内容和房屋及附属设施的利用、改良、修缮、维护等事宜的约定必须未经登记不发生物权效力。居住合同关系的概括转移会严重影响交易的正常进行。

居住权的适用领域扩张

沈萍副教授指出居住权在学术上可分为三类，即保障性居住权、投资性居住权和消费性居住权。保障性居住权又分为家庭保障性居住权和社会保障性居住权。

沈萍副教授结合实际阐述了投资性居住权在合作建房、合资购房、民宿行业等方面的设置运用，消费性居住权在时权式酒店、以房养老模式、酒店式公寓与长租公寓等方面的设置运用。

另外沈萍副教授指出，民法典婚姻家庭编和继承编居住权的特殊性与补充性规范。部分学者认为应当在婚姻家庭编和继承编对居住权进行补充性规定，因为居住权规范的特殊性、补充性不可或缺，以法定方式维系家庭成员的基本生存条件，容许后位继承人先于先位继承人取得居住权等规定有利于家庭稳定。

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沈萍副教授在讲堂最后总结到：

居住权的最大优势在于其内容的弹性化，既可以通过法律限制其转让、抵押等权能，从而实现社会保障功能;也可以由当事人约定部分或者全部排除上述限制，从而满足人们利用财产形式多样化的要求。

居住权回归民法典，在用益物权领域打开了道口子，为未来的物权制度创新留下了充分空间。

文字：戴璇、郑建滨

编辑：曹渔

审核：黄秋练